Treppenhausreinigung: Mieter oder Reinigungsfirma?

In vielen Berliner Häusern hängt noch der Putzplan im Erdgeschoss. Solange alle mitmachen, funktioniert die Kehrwoche. Fällt eine Partei aus, beginnt der Ärger: Nachbarn beschweren sich, die Verwaltung soll schlichten, und irgendwann steht die Frage im Raum, ob nicht besser eine Reinigungsfirma übernimmt. Dieser Beitrag erklärt, wer rechtlich zuständig ist, was gilt, wenn Mieter ihre Pflicht nicht erfüllen, und unter welchen Bedingungen der Wechsel zu einem Dienstleister gelingt.

Wer ist eigentlich zuständig?

Ausgangspunkt ist § 535 BGB. Der Vermieter muss die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten, dazu gehört grundsätzlich auch das Treppenhaus. Er kann die Reinigung aber im Mietvertrag auf die Mieter übertragen. Das geht im Vertrag selbst, über eine wirksam einbezogene Hausordnung oder über einen Putzplan.

Wichtig ist, dass der Mieter erkennen kann, ob, wann und in welchem Umfang er reinigen muss. An dieser Klarheit scheitern später viele Ansprüche. Nachträglich und einseitig kann der Vermieter Mieter nicht zur Treppenhausreinigung verpflichten, wenn der Mietvertrag dazu nichts enthält.

Wenn Mieter nicht putzen

Ist die Reinigungspflicht wirksam vereinbart und erfüllt ein Mieter sie nicht, muss der Vermieter das nicht hinnehmen. Das Amtsgericht Bremen entschied am 15.11.2012 (9 C 346/12): Kommt ein Mieter seiner Reinigungspflicht aus der Hausordnung nicht nach, kann der Vermieter ein Fachunternehmen beauftragen und die Kosten von diesem Mieter ersetzt verlangen.

Eine Kündigung trägt die unterlassene Treppenreinigung dagegen in der Regel nicht ohne Weiteres, zunächst kommen mildere Mittel in Betracht. In der Praxis heißt das: erst schriftlich abmahnen, eine klare Frist nennen und dann gezielt gegen den einzelnen Mieter vorgehen.

Umstellung im laufenden Mietverhältnis

Heikel wird es, wenn der Vermieter die Reinigung für alle auf eine Firma umstellen und die Kosten über die Betriebskosten umlegen will. Haus und Grund Schleswig-Holstein weist darauf hin: Ist die Pflicht bereits auf die Mieter übertragen, kann der Vermieter ohne deren Zustimmung keine dauerhafte Reinigung durch Dritte zusätzlich in Rechnung stellen.

Für die Umlage gilt außerdem: Die Kosten der Gebäudereinigung sind nach § 2 Nr. 9 BetrKV Betriebskosten, umgelegt werden dürfen sie aber nur, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Praktisch bleiben deshalb drei Wege:

• Nachtrag zum Mietvertrag: Jede Partei stimmt der Umstellung schriftlich zu, die Reinigungspflicht entfällt, die Kosten werden umlagefähig.
• Neuvermietung: Neue Verträge sehen von Anfang an die Fremdreinigung vor, bestehende Verträge bleiben bis zur Einigung unverändert.
• Ersatzvornahme im Einzelfall: Nur für säumige Mieter, auf deren Kosten und nach vorheriger Abmahnung.

Vor- und Nachteile für Verwalter

Die Mieterreinigung verursacht keine Rechnung, bindet die Verwaltung aber bei jedem Streit. Qualität und Intervall schwanken mit der Hausgemeinschaft, Kontrolle ist kaum möglich, und Arbeiten wie Fensterbänke, Handläufe oder Kellergänge fallen oft unter den Tisch.

Ein Dienstleister bringt dagegen ein festes Intervall, einen Ansprechpartner und eine Leistung, die sich vertraglich beschreiben und prüfen lässt. Dem stehen Kosten gegenüber, die in der Abrechnung erscheinen und dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen müssen. Das Amtsgericht Regensburg (11 C 3715/03) hielt für ein Mehrfamilienhaus eine wöchentliche Reinigung durch eine Fremdfirma für ausreichend und eine zweimal wöchentliche für unwirtschaftlich, andere Gerichte lassen bei besonderem Bedarf auch häufigere Termine zu.

So läuft die Umstellung ab

Eine Umstellung gelingt am besten, wenn sie geplant und offen kommuniziert wird. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

• Mietverträge sichten: Wo ist die Reinigung den Mietern übertragen, wo ist die Umlage der Gebäudereinigung vereinbart?
• Leistungsverzeichnis erstellen: Flächen, Tätigkeiten und Intervalle festlegen. Das Amtsgericht Elmshorn (Urteil vom 25.01.2024, 58 C 111/22) gab einem Vermieter recht, dessen Mieter Kosten kürzte, weil Fußmatten nicht aufgenommen und Handläufe nicht gereinigt worden waren. Diese Arbeiten waren mit der Reinigungsfirma nicht vereinbart, und für eine mangelhafte Reinigung trug der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. Ein genaues Leistungsverzeichnis klärt solche Fragen im Voraus.
• Angebote einholen und vergleichen, um die Wirtschaftlichkeit belegen zu können.
• Mieter informieren und die Zustimmung zum Nachtrag einholen, mit Begründung und Startdatum.
• Start mit Übergabe und Kontrolle: Protokolle in den ersten Wochen besonders aufmerksam prüfen.

Fazit

Kehrwoche und Reinigungsdienst haben beide ihren Platz. Wer umstellen will, sollte nicht einseitig handeln, sondern die Mietverträge prüfen, die Zustimmung der Mieter einholen und die Leistung in einem Leistungsverzeichnis festhalten. Für säumige Einzelne bleibt die Ersatzvornahme nach Abmahnung. Dieser Beitrag gibt den Stand vom 22.10.2026 wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. SevenClean übernimmt die Treppenhausreinigung in Berlin und Brandenburg mit festem Team, festem Ansprechpartner und Leistungsverzeichnis. Nach einer Besichtigung vor Ort erhalten Sie innerhalb von 24 Stunden ein verbindliches Angebot.