Grundsteuer Berlin 2026: Was Verwalter in der Abrechnung beachten

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer in Berlin nach neuen Regeln berechnet. Für das Abrechnungsjahr 2025 tauchen die neuen Beträge erstmals in den Betriebskostenabrechnungen auf, und Eigentümer wie Mieter fragen nach, warum sich ihr Anteil verändert hat. Gleichzeitig ist die Reform rechtlich noch nicht ganz zur Ruhe gekommen. Dieser Beitrag erklärt, wie die Berliner Grundsteuer heute berechnet wird, welche Gerichtsverfahren laufen und worauf Verwalter bei der Umlage achten sollten.

Warum es eine neue Grundsteuer gibt

Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherige Erhebung der Grundsteuer wegen veralteter Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt. Seit 2025 gilt deshalb ein neues Recht. Berlin wendet das sogenannte Bundesmodell an, hat aber bei den Steuermesszahlen eigene Werte festgelegt.

Die Berechnung folgt drei Schritten: Das Finanzamt stellt den Grundsteuerwert fest. Grundsteuerwert mal Steuermesszahl ergibt den Steuermessbetrag. Steuermessbetrag mal Hebesatz ergibt die Grundsteuer. Eigentümer erhalten dazu einen Bescheid über den Grundsteuerwert, einen über den Grundsteuermessbetrag und einen über die Grundsteuer selbst.

Hebesatz und Messzahlen in Berlin

Den Hebesatz legt in Berlin das Abgeordnetenhaus im Haushaltsgesetz fest. Für bebaute und bebaubare Grundstücke wurde er ab dem 1. Januar 2025 von 810 Prozent auf 470 Prozent gesenkt. Grundlage ist das Zweite Nachtragshaushaltsgesetz 2024/25. Der Hebesatz für land- und forstwirtschaftliche Flächen, die Grundsteuer A, beträgt 0 Prozent.

Zusätzlich hat Berlin mit dem Berliner Grundsteuermesszahlengesetz eigene Messzahlen eingeführt:

• Wohngrundstücke: 0,31 Promille
• Nichtwohngrundstücke und unbebaute Grundstücke: 0,45 Promille

Was die Gerichte bisher entschieden haben

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell für die Bewertung von Wohnungseigentum in drei Urteilen für verfassungsgemäß gehalten (Az. II R 25/24, II R 31/24 und II R 3/25), verkündet am 10. Dezember 2025. Geklagt hatten Wohnungseigentümer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen und Berlin. Nach dem Bericht der Legal Tribune Online sah der BFH weder formelle noch materielle Verfassungsverstöße. Auch die Verwendung pauschalierter Nettokaltmieten bei der Bewertung von Wohnungseigentum hielt er für zulässig, obwohl sie in guten Lagen eher unter und in schlechteren Lagen eher über den tatsächlichen Mieten liegen können.

Damit ist das letzte Wort aber nicht gesprochen. Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler haben am 27. Februar 2026 Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht eingereicht. Das Verfahren läuft unter dem Aktenzeichen 1 BvR 472/26. Laut Haufe soll das Gericht anhand der Bewertung einer Eigentumswohnung in Berlin klären, ob das Bundesmodell dem Gleichheitssatz genügt. Nach Angaben von Haufe und ETL können sich Steuerpflichtige in offenen Verfahren auf dieses Aktenzeichen berufen und ein Ruhen des Verfahrens beantragen. Eine Entscheidung des Gerichts gibt es noch nicht.

Die Grundsteuer als Betriebskosten

Die Grundsteuer gehört nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung zu den laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks und ist damit umlagefähig, wenn der Mietvertrag die Umlage vorsieht. Haben die Parteien keinen anderen Maßstab vereinbart, werden Betriebskosten nach § 556a Absatz 1 BGB, vorbehaltlich anderer Vorschriften, nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt.

Für die Abrechnung gelten die allgemeinen Regeln: Sie muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, und es gilt der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit (§ 556 Absatz 3 BGB). Hat sich die Grundsteuer deutlich verändert, kann nach einer Abrechnung jede Vertragspartei die Vorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB in Textform auf eine angemessene Höhe anpassen.

Checkliste für Verwalter

Weil sich die Belastung mit der Reform von Objekt zu Objekt unterschiedlich verändert hat, lohnt sich ein sorgfältiger Blick auf jede Abrechnung:

• Legen Sie für jedes Objekt den aktuellen Grundsteuerbescheid ab und prüfen Sie, ob Zeitraum und Grundstück zur Abrechnung passen.
• Bei Eigentumswohnungen wird jede Einheit gesondert bewertet. Vermietende Eigentümer brauchen für die Abrechnung den Bescheid ihrer Wohnung.
• Prüfen Sie bei gemischt genutzten Häusern, wie Wohn- und Gewerbeflächen in der Abrechnung behandelt werden, und lassen Sie Zweifelsfälle fachlich klären.
• Erklären Sie Mietern Veränderungen gegenüber dem Vorjahr kurz und nachvollziehbar. Das spart Rückfragen.
• Prüfen Sie, ob ein eigener Einspruch läuft, für den ein Ruhen mit Verweis auf 1 BvR 472/26 in Betracht kommt, und sprechen Sie das mit der steuerlichen Beratung ab.

Fazit

Die neue Grundsteuer ist in Berlin im Alltag angekommen, rechtlich aber noch nicht abschließend geklärt. Für Verwalter heißt das: Bescheide sauber zuordnen, Umlage und Verteilerschlüssel prüfen und Mietern Veränderungen verständlich erklären. Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie bei der laufenden Objektbetreuung entlastet werden möchten, übernimmt SevenClean Reinigung und Pflege Ihrer Häuser in Berlin und Brandenburg mit festem Ansprechpartner und dokumentiert jeden Einsatz im Fotoprotokoll.